Parki handlowe przejmują rolę lokalnych centrów codziennych potrzeb. Smart Park Poland rozwija ten format w mniejszych i średnich miastach, łącząc kompetencje dewelopera, wykonawcy, zarządcy i inwestora. Firma, która zaczynała jako dwuosobowy zespół, dziś wspólnie z RG Leasing zatrudnia ponad 40 specjalistów i buduje własny fundusz nieruchomości komercyjnych, oparty na najlepszych lokalizacjach.
Od dwóch osób do blisko 91 tys. mkw.
Pierwsze obiekty Smart Park Poland, o łącznej powierzchni około 5 tys. mkw., zostały otwarte w 2022 roku. Rok później było to już ponad 12 tys. mkw., w 2024 roku około 24 tys. mkw., a w 2025 roku 45 tys. mkw. Łącznie firma zrealizowała 15 parków handlowych o powierzchni blisko 91 tys. mkw., a kolejne cztery inwestycje, obejmujące 27 tys. mkw., są w budowie. Wraz ze skalą rosła organizacja. Do struktur dołączały zespoły odpowiedzialne za komercjalizację, project management, asset management i property management. Powstała także spółka generalnego wykonawstwa, realizująca projekty handlowe i mieszkaniowe. Zaczynaliśmy jako dwie osoby odpowiadające za cały proces, od zabezpieczenia terenu, przez komercjalizację i finansowanie, aż po otwarcie obiektu. Dzisiaj otaczamy się specjalistami z każdej dziedziny – podkreśla Paweł Żerański, prezes Smart Park Poland.
Fundusz jako strategiczny etap rozwoju
Najważniejsza zmiana w modelu biznesowym Smart Park Poland dotyczy budowy własnego funduszu i portfela nieruchomości komercyjnych. Wcześniej firma działała w klasycznym modelu deweloperskim: przygotowywała lokalizację, budowała i komercjalizowała obiekt, a następnie sprzedawała go funduszom inwestycyjnym lub prywatnym inwestorom. Obecnie coraz większy nacisk kładzie na pozostawianie najlepszych projektów w portfelu oraz zarządzanie nimi długoterminowo. To ważny sygnał dla rynku. Smart Park Poland nie traktuje swoich obiektów wyłącznie jako produktu przeznaczonego do sprzedaży, ale jako aktywa, które mają stabilnie pracować przez kolejne lata. Fundusz ma koncentrować się na lokalizacjach o najmocniejszych parametrach: przewidywalnym popycie, dobrym tenant mixie, odporności na konkurencję i zdolności do rekomercjalizacji. Z roli dewelopera przechodzimy w rolę inwestora. Wybieramy najlepsze lokalizacje i obiekty, które będą dominujące w swoich miastach oraz zachowają zdolność do rekomercjalizacji i przedłużania umów – deklaruje Żerański. W tym modelu znaczenia nabierają kompetencje całej grupy. RG Leasing wspiera Smart Park w przygotowaniu inwestycji i pozyskaniu finansowania bankowego, a zaplecze wykonawcze oraz zespoły zarządzające pozwalają kontrolować wartość obiektu po otwarciu. Fundusz nie jest więc dodatkiem do działalności deweloperskiej, lecz przedłużeniem zintegrowanego modelu budowania wartości.
Handel bliżej mieszkańców
Przewaga parków handlowych wynika przede wszystkim z wygody. Obiekty powstają przy dużych skupiskach mieszkańców, tak aby dojazd był krótki, a zakupy szybkie i konkretne. Wejścia do sklepów prowadzą bezpośrednio z parkingu, dzięki czemu klient nie musi przechodzić przez pasaże typowe dla dużych galerii. Format retail parków także dojrzewa. Nie jest już wyłącznie miejscem zakupów dyskontowych. Coraz częściej łączy handel z usługami, fitness, rozrywką, medycyną, punktami odbioru zamówień internetowych i gastronomią. – Parki handlowe przybliżają klientom handel i usługi. Pozwalają oszczędzić czas, który można przeznaczyć na własne życie, rodzinę czy zainteresowania – mówi prezes.
Białe plamy i selekcja lokalizacji
Strategia Smart Park Poland opiera się na identyfikowaniu miejsc, w których mieszkańcy nadal muszą jechać 30–40 minut do sąsiedniego miasta, aby zrobić podstawowe zakupy. Firma analizuje potrzeby najemców, potencjał lokalizacji i konkurencję. Dopiero na tej podstawie budowany jest tenant mix odpowiadający realnemu popytowi lokalnemu. Rdzeniem wielu parków pozostają dyskonty, operatorzy spożywczy i elektronika, ale rynek stopniowo otwiera się na nowe funkcje. Dla sieci handlowych kluczowy jest catchment, czyli liczba klientów w zasięgu 10–15 minut dojazdu, oraz ograniczenie ryzyka kanibalizacji własnych sklepów. Mimo rosnącego nasycenia rynku przestrzeń do rozwoju nadal istnieje: nowe parki konsolidują rozproszony handel i zastępują starsze obiekty. Dla samorządów takie inwestycje oznaczają nowe miejsca pracy, rozwój infrastruktury i dodatkowe wpływy z podatku od nieruchomości. Przyszłość retail parków będzie należeć do firm, które trafnie wybierają lokalizacje, potrafią zarządzać aktywami po otwarciu i budują wartość w długim horyzoncie. Smart Park Poland chce konkurować właśnie w ten sposób: skalą popartą analizą, kompetencjami i funduszem wzmacniającym długoterminową pozycję firmy na rynku.
Joanna Biskup
