Sztuka uwalniania potencjału. Jak Bluerock buduje bezpieczne produkty inwestycyjne w segmencie lokali usługowych

O strategii opartej na eliminacji ryzyka deweloperskiego, rosnącej świadomości inwestorów oraz przyszłości segmentu convenience mówi Krzysztof Kosiński, Prezes Zarządu Bluerock.

Unikalna nisza na poszatkowanym rynku

Rynek lokali usługowych w polskich aglomeracjach przez lata charakteryzował się znacznym rozproszeniem. Dominują na nim inwestorzy indywidualni, traktujący nieruchomości komercyjne jako dodatek do prywatnego portfela, bądź duże korporacje skupione na wielkopowierzchniowych obiektach handlowych. Bluerock od początku obrał odmienną drogę, pozycjonując się w stabilnym przedziale wartości inwestycji wynoszącym od 2 do 7 mln zł za projekt.

Pozycjonujemy się wyżej niż inwestorzy mieszkaniowi, a jednocześnie poniżej dużych deweloperów powierzchni komercyjnych. Nasza nisza to coś więcej niż mieszkanie, ale mniej niż park handlowy. Rynek lokali jest mocno poszatkowany przez prywatnych inwestorów, dla których to często poboczna działalność. My postanowiliśmy ten segment w stu procentach sprofesjonalizować - wyjaśnia Krzysztof Kosiński. Dzięki wyrazistej strategii spółka zrealizowała dotąd ponad 100 projektów, utrzymując stale w portfelu kilkanaście aktywnych inwestycji.

Dwa segmenty, jeden model tworzenia wartości

Model operacyjny Bluerock opiera się na dwóch uzupełniających się filarach. Pierwszy dotyczy rynku pierwotnego, gdzie spółka kupuje lokale lub całe partery handlowe od deweloperów mieszkaniowych już na etapie budowy. Pozwala to na równoległe prowadzenie komercjalizacji oraz dopasowywanie parametrów technicznych do wytycznych docelowych najemców sieciowych. Drugi segment to rynek wtórny. Tu celem są lokale istniejące, ale niewykorzystujące w pełni swojego potencjału.

Kupujemy lokale, w których widzimy potencjał i przejmujemy na siebie wszelkie wyzwania prawne czy techniczne. Zmieniamy układ witryn, tworzymy nowe wejścia, wypracowujemy porozumienia ze wspólnotami mieszkaniowymi i doprowadzamy przestrzeń do standardu oczekiwanego przez rynek - podkreśla prezes Bluerock.

Tak skonstruowany proces ogranicza ryzyko. Bluerock nie ponosi zasadniczego ryzyka deweloperskiego, ponieważ budowę prowadzi zewnętrzny partner, a kilkanaście projektów realizowanych jednocześnie rozprasza ekspozycję.

Minimalizacja ryzyka i wysoka efektywność kapitału

Kluczem do sukcesu Bluerock jest rygorystyczne zarządzanie ryzykiem. Spółka świadomie unika ryzyka deweloperskiego i budowlanego, inwestycje realizowane są w obiektach już istniejących lub wznoszonych przez zewnętrznych partnerów. Przekłada się to na krótki czas trwania projektu, wynoszący najczęściej od 6 do 8 miesięcy, po którym nieruchomość generuje stabilny cashflow. Wyróżnikiem jest hybrydowy model zarządzania. Po komercjalizacji obsługa obiektu ogranicza się do podstawowych czynności administracyjnych. Eksploatacją budynku zajmuje się wspólnota mieszkaniowa, natomiast kwestie wewnętrzne reguluje sam najemca. Spółka elastycznie dywersyfikuje portfel najemców, łącząc długoterminowe umowy z dużymi sieciami handlowymi z umowami z prężnymi lokalnymi przedsiębiorcami.

Selekcja lokalizacji

O sukcesie inwestycji decyduje precyzyjna analityka rynkowa. Bluerock koncentruje działania wokół dwóch typów lokalizacji w metropoliach. Pierwszym są intensywnie rozwijające się nowe osiedla, generujące wysoki popyt na codzienne usługi. Drugim filarem są dojrzałe dzielnice miejskie, w których podaż nowej powierzchni komercyjnej jest trwale ograniczona, co chroni najemców przed konkurencją. Liczy się też mikrolokalizacja: ruch pieszy, komunikacja, pierwsza linia zabudowy czy położenie względem skrzyżowania. Podejście to wpisuje się w trend rozwoju formatów convenience retail.

Rynek nieruchomości handlowych zmierza w stronę bliskości i dostępności. Widzimy, że rośnie zapotrzebowanie na usługi lokalne, a małe powierzchnie handlowe oraz usługowe stają się kluczowym elementem codziennego życia mieszkańców - zauważa Krzysztof Kosiński.

Dojrzałość inwestorów i strategiczne perspektywy

Równolegle wyewoluował profil samego inwestora kupującego nieruchomości komercyjne. Rynek stał się znacznie bardziej świadomy i dojrzały.

Dzisiaj inwestorzy widzą ryzyka, zadają mądre pytania i patrzą nie tylko na jakość umowy najmu, ale równorzędnie na samą jakość nieruchomości. Dobra umowa najmu nie uratuje już w oczach inwestora słabego aktywa - dodaje prezes Bluerock.

W kolejnych latach spółka planuje dalsze skalowanie działalności, poszerzanie zasięgu o aglomeracje wokół głównych miast oraz selektywny udział w kameralnych projektach deweloperskich w formule joint-venture. Fundamentem pozostaną jednak wysoko wyselekcjonowane lokale usługowe, w których Bluerock wyznacza standardy profesjonalizacji.

Joanna Biskup