Według danych Otodom od maja 2025 r. do kwietnia 2026 r. deweloperzy rozpoczęli w Warszawie budowę około 12,5 tys. mieszkań i domów. W gminach aglomeracji warszawskiej poza granicami stolicy było to 12,1 tys. lokali. Różnica stopniała więc do zaledwie kilkuset mieszkań.

Obwarzanek z większym potencjałem podaży

Znaczenie gmin podwarszawskich może dalej rosnąć. W ostatnich 12 miesiącach deweloperzy uzyskali tam pozwolenia na budowę o blisko 2,7 tys. mieszkań i domów więcej niż w Warszawie. Jeśli przełożą się one na realne inwestycje, nowe osiedla będą coraz mocniej wykraczać poza administracyjne granice miasta.

Powód tej zmiany jest prosty: inwestycje na obrzeżach stolicy są znacznie tańsze. Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wynosi około 20,1 tys. zł za mkw., a w miejscowościach podwarszawskich około 12 tys. zł za mkw. Przy lokalu 60-metrowym różnica może przekraczać 480 tys. zł. Dla wielu rodzin to kwestia zdolności kredytowej, wkładu własnego i akceptowalnej raty.

Dla wielu kupujących wybór przedmieść nie oznacza już kompromisu, ale bardziej racjonalne wykorzystanie budżetu. Za cenę warszawskiego mieszkania można poza miastem postawić duży dom, z ogrodem i większą prywatnością. Wielu naszych klientów idzie właśnie w tym kierunku, analizując nie tylko cenę zakupu, ale też dojazd, dostępność do edukacji i usług oraz jakość życia - mówi Kinga Stachowiak, właściciel Stachowiak KH Investment.

Grunty stają się głównym ograniczeniem

Za zmianą miejsca inwestycji stoi również rynek gruntów. Działki w dobrych lokalizacjach są dziś jednym z najbardziej deficytowych aktywów. Z analiz Otodom i Hectares wynika, że średnia cena ofertowa gruntów w 16 stolicach województw wyniosła 372 zł za mkw. i wzrosła o 6,8 proc. rok do roku. Najdroższa pozostaje Warszawa, ze średnią 893 zł za mkw., przed Krakowem i Gdańskiem.

Średnie ceny nie pokazują jednak pełnej skali napięcia. Z diagnozy m.st. Warszawy wynika, że w latach 2021-2023 wartość obrotu warszawskimi gruntami wyniosła 37,8 mld zł. Grunty pod zabudowę wielorodzinną i usługi osiągały średnio ponad 11,2 tys. zł za mkw.

Rynek mieszkaniowy jest trudny, ale wciąż można na nim zarobić. Kluczowe jest jednak szybkie rozpoznanie potencjału i ryzyk nieruchomości. My specjalizujemy się w trudniejszych tematach: nawet jeśli pojawiają się problemy prawne, techniczne czy planistyczne, dzięki interdyscyplinarnej wiedzy potrafimy je rozwiązywać - mówi Kinga Stachowiak.

Popyt wraca szybciej niż nowa oferta

Podobny obraz widać w największych miastach. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl sprzedaż deweloperów w siedmiu największych ośrodkach wzrosła w I kwartale 2026 r. o 19 proc. rok do roku, ale liczba mieszkań wprowadzonych do oferty spadła o 24 proc. Warszawa po raz pierwszy od dwóch lat weszła w fazę rynku sprzedającego. Przy ograniczonej podaży naturalnym kierunkiem ekspansji staje się aglomeracja.

Dla kupujących większy wybór poza miastem nie zawsze oznacza prostą oszczędność. Niższą cenę zakupu mogą częściowo zniwelować dłuższe dojazdy, konieczność posiadania dwóch samochodów, słabszy transport publiczny albo opóźnione inwestycje w szkoły i lokalne usługi. Przyszłość rynku podwarszawskiego będzie więc zależała także od tego, czy samorządy nadążą z infrastrukturą.

Dziś o wartości gruntu decyduje nie tylko lokalizacja, ale też to, czy da się na nim sprawnie zrealizować inwestycję. Czasem pozorny drobiazg potrafi utrudnić działanie. Nieraz wystarczy kłopot z podłączeniem się do mediów, problem z wycinką drzew, część działki o charakterze leśnym lub rolnym albo opóźnienia po stronie urzędów, by projekt przestał być atrakcyjny – tłumaczy Kinga Stachowiak.

Deweloperzy szukają skali poza stolicą

Deweloperzy patrzą na obwarzanek przez pryzmat marży, skali i dostępności gruntu. W Warszawie coraz trudniej kupić działkę, która pozwoli zrealizować projekt mieszczący się cenowo w możliwościach szerokiej grupy klientów. Poza miastem łatwiej znaleźć większe tereny, zaplanować osiedle etapami i zaoferować mieszkania lub domy w cenie wyraźnie niższej niż w stolicy.

Warszawa pozostanie najdroższym i najbardziej płynnym rynkiem mieszkaniowym regionu, ale administracyjna granica miasta przestaje wyznaczać realną granicę stołecznego rynku. O przyszłych cenach zdecydują nie tylko stopy procentowe i zdolność kredytowa, lecz także dostępność dobrze przygotowanych gruntów.

Kończymy wyprzedaż naszego portfolio pod Warszawą i widzimy, jak szybko rynek absorbuje dobrze przygotowane nieruchomości. Działki w Osowcu, ponad 3,5 ha, sprzedają się na pniu. Popyt na atrakcyjne lokalizacje pod miastem pozostaje bardzo silny i spodziewam się utrzymania tego trendu - podsumowuje Kinga Stachowiak.