Po okresie dynamicznych wzrostów cen rynek nieruchomości na Costa del Sol wchodzi w bardziej wymagającą fazę. W przeciwieństwie do lat 2020–2024, kiedy wzrost wartości aktywów często kompensował niedoskonałości decyzji inwestycyjnych, dziś kluczowe staje się precyzyjne podejście do zakupu.
Rentowność najmu stabilizuje się, a potencjał wzrostu wartości jest bardziej selektywny. W praktyce oznacza to, że rynek zaczyna premiować jakość inwestycji, a nie sam fakt jej posiadania.
Napływ kapitału zagranicznego zamiast rynku wakacyjnego
Costa del Sol już od kilku lat funkcjonuje nie tyle jako rynek turystyczny, co jako kierunek alokacji kapitału prywatnego. Udział zagranicznych nabywców w prowincji Malaga przekracza 30%, a w segmencie premium jest jeszcze wyższy. Jak zauważa Hubert Kusiński, w praktyce oznacza to, że ceny w najlepszych lokalizacjach są kształtowane przez kapitał międzynarodowy, a nie lokalny popyt. To właśnie ten napływ odpowiadał za wzrost cen w latach 2020–2024, który w wielu przypadkach przekraczał 10% rocznie, jednocześnie ograniczając dostępność najbardziej atrakcyjnych nieruchomości.
Realne stopy zwrotu jako fundament decyzji
Jednym z kluczowych elementów decyzji inwestycyjnej pozostaje realistyczna ocena stóp zwrotu. W praktyce rentowność najmu na Costa del Sol najczęściej mieści się w przedziale 4–6% rocznie, a różnice między najmem krótkoterminowym a długoterminowym są mniejsze, niż zakłada wielu inwestorów. W dobrze zarządzanych nieruchomościach krótkoterminowych realna przewaga nad najmem długoterminowym rzadko przekracza 1–2 punkty procentowe – wskazuje Hubert Kusiński. Po uwzględnieniu kosztów operacyjnych, zarządzania i naturalnych przerw w najmie, kluczowe znaczenie ma nie maksymalizacja przychodu, ale jego stabilność i przewidywalność w długim okresie. Jak wskazaliśmy wcześniej, nie można przy tym pomijać roli aprecjacji kapitału jako istotnego elementu całkowitego zwrotu z inwestycji.
Ograniczona podaż jako realny czynnik wartości
Jednym z kluczowych elementów rynku pozostaje ograniczona podaż gruntów w najlepszych lokalizacjach Costa del Sol. W przypadku Marbelli wynika ona nie tylko z uwarunkowań geograficznych, ale także z regulacji i ograniczonej liczby nowych inwestycji. Hubert Kusiński podkreśla, że w praktyce ponad 70–80% transakcji dotyczy rynku wtórnego, a dostępność nowych projektów w topowych lokalizacjach pozostaje bardzo ograniczona. To sprawia, że najlepsze nieruchomości utrzymują swoją wartość, a dostęp do nich jest coraz bardziej selektywny.
Długi horyzont jako dominujący model inwestycyjny
Zmienia się również podejście inwestorów do horyzontu inwestycyjnego. Costa del Sol coraz wyraźniej funkcjonuje jako rynek długoterminowego lokowania kapitału, a nie krótkoterminowych strategii spekulacyjnych. Zdaniem Huberta Kusińskiego: optymalny horyzont inwestycyjny w tym segmencie wynosi dziś 5–10 lat, co pozwala w pełni wykorzystać zarówno stabilny dochód, jak i potencjał wzrostu wartości. Taki model inwestowania lepiej odpowiada obecnej fazie rynku, w której kluczowe znaczenie ma jakość aktywa i moment wejścia, a nie krótkoterminowa zmienność.
Weryfikacja partnera jako element procesu inwestycyjnego
W dojrzałej fazie rynku coraz większe znaczenie ma nie tylko wybór nieruchomości, ale również wybór partnera, który prowadzi inwestora przez cały proces. W segmencie premium dostęp do ofert często odbywa się poza rynkiem otwartym, a sama transakcja wymaga zarówno lokalnej obecności, jak i sprawnej obsługi po stronie kraju inwestora. Jak wynika z doświadczeń Huberta Kusińskiego: jednym z pierwszych kroków powinno być sprawdzenie, czy podmiot działa operacyjnie na miejscu na Costa del Sol oraz czy inwestor ma możliwość bezpośredniego kontaktu w swoim kraju (w naszym przypadku lokalne biuro w Warszawie). Istotnym elementem weryfikacji są także organizacje branżowe, takie jak Leading Property Agents of Spain (LPA), które zrzeszają ograniczoną liczbę sprawdzonych podmiotów i wymagają spełnienia określonych standardów. W praktyce pozwala to ograniczyć ryzyko i zwiększyć przejrzystość całego procesu inwestycyjnego.
Rynek dla inwestorów świadomych decyzji
Costa del Sol pozostaje jednym z najbardziej aktywnych rynków nieruchomości w Europie, ale jednocześnie nie jest już rynkiem jednolitym. W praktyce oznacza to, że obok bardzo dobrych nieruchomości funkcjonuje wiele ofert, które nie spełniają założeń inwestycyjnych przy realistycznych parametrach. To naturalna konsekwencja rynku, który stał się bardziej dojrzały – podsumowuje Hubert Kusiński.
Joanna Biskup
