Mieszkanie jako narzędzie rozwoju miasta. „TBS to już nie tylko rozwiązanie dla osób bez zdolności kredytowej”

Wysokie ceny mieszkań, koszty kredytów i wymagany wkład własny sprawiają, że dla wielu młodych ludzi zakup własnego mieszkania pozostaje poza zasięgiem. Alternatywą może być budownictwo społeczne, które coraz częściej staje się również narzędziem polityki rynku pracy. - Pewność mieszkaniowa potrafi być dla kandydata argumentem równie mocnym jak wysokość pensji - mówi Tomasz Maciaś, prezes zarządu Opolskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Jak podkreśla, Opole może w ciągu najbliższych 5-10 lat zyskać nawet 600-700 nowych mieszkań społecznych.

Mieszkanie stało się jednym z największych wyzwań dla młodych ludzi. Czy według Pana Opole jest dziś miastem, w którym młody człowiek może realnie zaplanować swoją przyszłość mieszkaniową?

To pytanie słyszę bardzo często i nie ma na nie prostej odpowiedzi. Ceny mieszkań i koszty kredytów rosły w ostatnich latach szybciej niż zarobki, dlatego dla wielu młodych ludzi zakup własnego mieszkania w klasycznym modelu, czyli kredyt na kilkadziesiąt lat i wysoki wkład własny, jest dziś trudny do udźwignięcia. Opole ma jednak coś, czego wiele miast tej wielkości nie ma w takiej skali: nowe inwestycje, nowe miejsca pracy, a przy tym rozwijające się budownictwo społeczne. Dzięki OTBS młody człowiek może zamieszkać blisko miejsca pracy, w nowym mieszkaniu, bez konieczności posiadania zdolności kredytowej. Po wniesieniu wkładu własnego, czyli partycypacji, płaci rozsądny czynsz. To oczywiście nie jest to samo co własność mieszkania, ale daje realną i przewidywalną ścieżkę. A to dziś więcej, niż wielu młodym rodzinom oferuje rynek komercyjny.

OTBS ma ambicję budować około 100 mieszkań rocznie. Czy przy obecnych kosztach budowy i finansowania ten cel jest jeszcze realny? Co dziś najbardziej ogranicza tempo budowy?

Cel jest ambitny, ale wciąż aktualny. Jedną z barier pozostaje finansowanie. Rządowy Fundusz Dopłat pokrywa dziś istotną część kosztów inwestycji, ale zapotrzebowanie jest bardzo duże. Cały kraj wchodzi w rekordowy dla TBS i SIM okres pod względem liczby realizowanych i oddawanych mieszkań, dlatego dostępne środki nie wystarczają wszystkim. Pozostałą część kosztów pokrywają kredyty preferencyjne z Banku Gospodarstwa Krajowego oraz partycypacje przyszłych najemców. Największym hamulcem jest więc dziś dostępność pieniędzy na budowę. Ograniczeniem pozostaje także czas, długość procedur administracyjnych i rosnące koszty wykonawstwa. Dzięki wsparciu Miasta Opola mamy dostęp do gruntów pod nowe osiedla. Żeby jednak utrzymać tempo około stu mieszkań rocznie, musimy mieć odpowiedni zapas terenów przygotowanych z wyprzedzeniem. To wymaga ścisłej współpracy i koordynacji z miastem oraz dostawcami mediów, zanim atrakcyjne lokalizacje zostaną przeznaczone pod inne inwestycje.

Co jest obecnie większym problemem: znalezienie pieniędzy na budowę mieszkań czy znalezienie odpowiednich gruntów w Opolu?

Miasto Opole wspiera nas, jeśli chodzi o lokalizacje w granicach miasta. Problem polega jednak na tym, że terenów z dobrym dojazdem i pełnym uzbrojeniem jest coraz mniej. Te, które pozostały, bywają też trudniejsze technicznie i mogą wymagać dodatkowych analiz albo większych nakładów. Dlatego kluczowe jest, aby miasto z odpowiednim wyprzedzeniem rezerwowało i przygotowywało tereny pod budownictwo społeczne. Zdecydowanie większym problemem jest jednak dostępność finansowania. Sam system finansowania jest dziś w miarę stabilny i przewidywalny, choć zapowiadane są istotne zmiany. Pula środków pozostaje jednak niewystarczająca. Sądzę, że zakładany przez nas plan mógłby zostać zrealizowany nawet wcześniej, gdyby środki na budowę mieszkań społecznych były dostępniejsze.

Jak będzie wyglądała mapa mieszkaniowa Opola za 5-10 lat, jeśli zrealizujecie swoje plany?

Jeśli uda nam się zrealizować obecne plany, za pięć do dziesięciu lat Opole będzie miało kilka nowych osiedli TBS, rozproszonych w różnych częściach miasta, a nie jedno duże skupisko. Chciałbym również, żeby były to budynki efektywne energetycznie, z fotowoltaiką na dachach, lepszą izolacją i rozwiązaniami ograniczającymi koszty eksploatacji. To już kierunek, a w wielu przypadkach również wymóg i standard nowego budownictwa społecznego, częściowo finansowanego ze środków Krajowego Planu Odbudowy. Realnie może powstać około 600-700 nowych mieszkań. Zależy mi również na tym, żeby przy większych osiedlach powstawała odpowiednia infrastruktura towarzysząca oraz rozwiązania komunikacyjne. Mieszkanie nie może być przecież tylko budynkiem. Musi być częścią dobrze funkcjonującej przestrzeni miejskiej. Wszystko zależy jednak od tego, czy uda się przygotować kolejne grunty i uzyskać odpowiednie finansowanie. Bez tego nawet najlepszy plan pozostanie na papierze.

„Mieszkanie dla Specjalisty” to bardzo ciekawy kierunek, mieszkanie jako narzędzie przyciągania do Opola lekarzy, nauczycieli, inżynierów czy innych deficytowych specjalistów. Czy mieszkanie może być dziś równie ważnym argumentem dla pracownika jak wynagrodzenie?

Jestem o tym głęboko przekonany. To właśnie idea, która stała za naszym programem „Mieszkanie dla Specjalisty”, skierowanym do osób posiadających kluczowe kwalifikacje i zatrudnionych u lokalnych pracodawców, którzy wskazali na zapotrzebowanie na takich pracowników. Idea programu bardzo dobrze się sprawdza i w zależności od zapotrzebowania jego formuła jest rozszerzana. Na opolskim rynku pracy, na którym brakuje między innymi lekarzy, inżynierów i specjalistów branżowych, pewność mieszkaniowa może być dla kandydata argumentem równie mocnym jak wysokość pensji, szczególnie jeśli dana osoba ma przeprowadzić się z innego miasta. Co ważne, jak wynika z naszych analiz, 90 proc. osób, które skorzystały z programu, związało swoją przyszłość i karierę zawodową z Opolem. To pokazuje, że polityka mieszkaniowa może być jednocześnie elementem polityki rynku pracy i sposobem na budowanie długofalowego potencjału miasta.

Zobacz również

Generali Investments TFI stawia na długoterminowy wzrost

Fotowoltaika i projekty finansowane z KPO pokazują, że mieszkalnictwo coraz mocniej łączy się z transformacją energetyczną. Czy w przyszłości „tanie mieszkanie” będzie oznaczało przede wszystkim niski czynsz, czy raczej niskie całkowite koszty jego utrzymania?

Uważam, że przyszłość to patrzenie na całkowity koszt utrzymania mieszkania, a nie tylko na wysokość czynszu. Sam czynsz w TBS jest regulowany i niższy niż na wolnym rynku. Ale z punktu widzenia domowego budżetu równie ważne, a czasami nawet ważniejsze, są rachunki za energię elektryczną i ogrzewanie. Dlatego w nowych inwestycjach stawiamy na rozwiązania energooszczędne i proekologiczne, między innymi fotowoltaikę oraz lepszą izolację budynków. Za kilka lat „tanie mieszkanie” będzie więc oznaczało przede wszystkim niskie łączne koszty utrzymania, a nie tylko niską kwotę czynszu. To podejście będzie coraz ważniejsze zarówno dla mieszkańców, jak i dla samych inwestorów.

Czy TBS jest dziś alternatywą dla kredytu hipotecznego, czy tylko rozwiązaniem dla tych, których na kredyt już nie stać?

Widzę, że to się zmienia. Kiedyś TBS kojarzył się przede wszystkim z rozwiązaniem dla osób, które nie miały zdolności kredytowej. Dziś, przy wysokich kosztach kredytów i konieczności wniesienia znacznego wkładu własnego, coraz więcej osób, które teoretycznie mogłyby uzyskać kredyt, świadomie wybiera najem w TBS jako sposób na stabilne mieszkanie, bez wieloletniego zadłużenia i z niższym progiem wejścia w postaci partycypacji. Odpowiedziałbym więc: TBS to już nie tylko rozwiązanie zapasowe dla osób, których nie stać na kredyt. To realna alternatywa dla własności, szczególnie dla osób młodych, znajdujących się na początku ścieżki zawodowej.

Co powiedziałby Pan osobie, która od kilku lat czeka na mieszkanie i ma poczucie, że system jest dla niej zbyt skomplikowany?

Rozumiem tę frustrację i nie będę udawał, że jej nie ma. Obowiązujące zasady, progi dochodowe, punktacja czy listy oczekujących, rzeczywiście mogą wydawać się rozbudowane. Wynikają one jednak z przepisów prawa oraz z faktu, że mieszkań jest wciąż mniej niż osób zainteresowanych. Musimy więc przydzielać je w sposób obiektywny i możliwie transparentny. Staramy się komunikować te zasady jak najprościej. Z każdym oddanym osiedlem, takim jak obecnie realizowane mieszkania przy ul. Szymborskiej, pula dostępnych lokali realnie się jednak zwiększa. Dlatego zachęcam, żeby nie czekać biernie, tylko zgłosić się do naszego biura i na bieżąco sprawdzać, czy spełnia się aktualne warunki. Zasady i kryteria mogą być aktualizowane, dlatego warto śledzić informacje bezpośrednio u źródła.

Gdyby miał Pan zmienić jedną rzecz w polskiej polityce mieszkaniowej, byłaby to wysokość finansowania, przepisy, grunty czy sposób kwalifikowania najemców?

Postawiłbym na usprawnienie wszystkich tych obszarów. Potrzebny jest lepszy dostęp do gruntów pod budownictwo społeczne, a także uwzględnienie tego rodzaju inwestycji w procedurach planistycznych. Szczególnie ważne są tereny przygotowane pod inwestycje mieszkaniowe, uzbrojone i z dostępem do mediów. Najważniejsze są jednak środki w postaci grantów i tanich kredytów. Pieniądze na budowę, dzięki programom rządowym, są dziś w miarę dostępne, ale wciąż niewystarczające w stosunku do skali potrzeb i kapitałochłonności tego typu inwestycji. Bez stabilnego i odpowiednio dużego finansowania trudno będzie budować mieszkania na wynajem z umiarkowanymi czynszami i jednocześnie niskimi kosztami utrzymania. Budownictwo społeczne potrzebuje dziś przede wszystkim przewidywalności. Jeśli będziemy mieli dostęp do gruntów, finansowania i sprawnych procedur, możemy budować szybciej. A każde nowe mieszkanie społeczne to nie tylko kolejny lokal, ale również większa szansa, że młodzi ludzie, rodziny i potrzebni gospodarce specjaliści zdecydują się związać swoją przyszłość z Opolem.